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                  新常態下如何防范房地產泡沫風險

                  2014-09-24 11:51:48    來源:蘭瑞環球

                   

                  當前我國經濟進入新常態,經濟增長進入中高速區間,經濟發展模式正在轉型升級,經濟更強調可持續發展和提質增效。在此背景下,我國房地產業既要防范化解現存的房地產泡沫風險,又要為經濟增長和轉型升級提供穩定的動力。

                  ■房地產業“非常態”潛伏著泡沫風險

                  當前我國房地產業呈現“非常態”,潛伏著一定程度的泡沫風險。這是我們從過去10多年來房地產業發展累積的各種問題和矛盾而得出的一個基本判斷。

                  房地產業“非常態”的一個重要表現就是,全國大多數地區的房價過高、漲幅過快,存在一定程度的房價泡沫。

                  我國自1998年實行住房制度改革以來,在多種因素的綜合作用下,已積累了較大程度的房地產“泡沫”,表現在當前房價及上漲預期大大高于普通居民現有的支付能力和對未來收入增長的預期。

                  當前,全國大多數城市的樓市價格過高,尤其一二線城市房價高企,普通居民尤其領取工薪的“剛需們”,普遍買不起房,有很多人單靠自己工資積累連首付款都交不起。以致于“剛需們”為了買一套房,不得不幾個家庭成員拿出所有的或大部分的積蓄。

                  房地產業的“非常態”,還表現在如下幾方面,包括全國及各個地區都將房地產業作為經濟發展的重要支柱產業,房地產業產值下降馬上引起經濟減速;許多地區的土地財政成為當地財政收入的重要依賴,其占比在40%至60%,房地產價格下行趨勢使這些地區的財政面臨入不敷出的困境等。

                  房地產業的“非常態”,不僅使國家和地區經濟的安全和持續穩定發展面臨一定程度的經濟風險,而且使為房地產業提供了巨額融資服務的金融體系面臨一定程度的金融風險。今年前幾個月,在經濟下行、房價下跌的形勢下,差不多每個月都傳出有地方的房地產開發商拖欠銀行大量貸款的消息。2014年上半年上市銀行財務報告數據表明,16家上市銀行“涉房貸款”合計金額(采用集團或合并口徑相關數據)為12.88萬億元,較上年同期的11.06萬億元增長了16.46%;較去年年底的11.79億元增長了9.25%。專家分析認為,上半年上市銀行不良貸款繼續“雙升”,“涉房貸款”超過貸款平均增長速度,不排除今后房地產貸款不良率繼續上升。

                  ■深化改革,防范化解房地產泡沫風險

                  按照中央和國務院有關會議精神,下半年防風險也是與穩增長、調結構、惠民生并列的重要任務。從某種意義上說,防范化解房地產泡沫風險是下半年以及今后一個時期絲毫不能放松的一項重要工作。

                  防范化解房地產泡沫風險,需要國家采取標本兼治、綜合治理的措施,其中通過深化改革是根本對策。為此,要加快財稅、金融、住房保障制度等改革。

                  從下半年開始提上議事日程的財稅改革,將調整中央和地方政府間財政關系,改進預算管理制度、完善稅收制度、建立事權和支出責任相適應的制度。財稅改革具體涉及增值稅、消費稅、房地產稅等稅種。深化財稅改革,將為地方財政設定新的稅種,如房地產稅,并規范發行自發自還的地方債券,改變地方財政長期依賴土地財政的局面。

                  專家建議,今后可考慮深化土地財政改革,國家要收回對國有土地的拍賣轉讓權及收益權,對地方政府長期實行的土地財政實施“釜底抽薪”,如此可大大降低住房成本(土地出讓價格及附加稅收等平均占到房價的50%至60%),有助于擠掉房地產“泡沫”。

                  深化金融改革,要對商品房和保障房采取有區別的融資服務政策。與當前國家住房保障制度改革相適應,對商品房供應體系由商業銀行提供信貸支持,而國家或地方政府部門負有重要責任的居民保障房(包括經濟適用房、棚戶區改造等),則建立相應的政策性金融機構,提供有國家政策優惠或補貼的融資服務。

                  針對當前房地產泡沫的信貸成因,專家建議,要對房地產開發投資和消費有明確區分,有保有壓,即當前金融業對房地產開發投資的支持服務要嚴格控制規模、防范風險,銀行信貸要限制對房地產開發商、地方政府融資平臺(絕大多數以土地抵押融資或作為還款來源)的支持,監管部門要對“影子銀行”為房地產開發商、地方融資平臺提供融資的業務進行清理整治,防范化解潛在的金融風險,對房地產公司從境內外資本市場融資要收緊政策、嚴加控制;同時,對于普通民眾的住房消費包括購買保障房和自住性普通商品房,予以及時的金融支持。

                  防范化解房地產泡沫風險,應當遵循市場經濟規律,采用市場調節和經濟杠桿,對房地產供給與需求進行有效調節。

                  從房地產供給方面,宜實施分類管理,即國家要加大保障性住房體系建設和供給,滿足低收入群體的住房需求;要適度加大土地供應和普通商品房供應,以滿足中高收入群體對普通商品房的剛性需求。

                  從房地產需求方面,宜實施分類管理,即通過調節購房和按揭資質等手段,嚴格限制對商品住房的投資投機性需求,滿足普通民眾的自住性住房需求和改善住房條件的需求。通過設立和健全房產稅等市場化長效調控機制,使住房回歸消費品的本質,盡量減少住房的投資品或金融屬性。

                  通過深化多項相關改革,并運用市場機制調節房地產供求關系,旨在促使房地產市場擺脫“非常態”、回歸到“新常態”,為中國經濟轉型升級、提質增效,并有效防范化解潛伏的金融風險,提供常態動力。
                   

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